成都空放贷款：探索城市中的非传统融资方式_成都空放贷款有什么套路

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文章目录列表:

1.我国国内非金融机构部门的融资方式有哪些
2.房地产开发商融资的途径和方式
3.中小企业融资的途径有哪些
4.融资方式主要有哪几种？

我国国内非金融机构部门的融资方式有哪些

公司外部融资方式主要为债权融资和股权融资。

1.债权融资：最常见的即银行贷款。但现在经济形势惨淡，银行贷款都需要足额担保（抵押、质押和保证），比如把房子车子押给银行，然后股东再保证如果公司还不上钱由股东来还。

2.股权融资：找投资者往公司投钱了，常听到的的PE/VC就是股权投资者。现在大家想上主板、新三板，主要目的就是为了股权融资。

据我了解有很多公司都是优先采用债务融资。当然选择适合自己的才是最重要的。

通常情况下，适合企业的融资方式有五种：股权融资、债权融资、银行贷款、融资租赁、海外融资。

大部分企业都用的前三种融资方式，尤其是股权融资和银行贷款。如果你想从中找个适合自己的，建议选股权融资，优点有：所需资金门槛低；融资风险小；能促使公司完善治理结构及管理制度等，而且不用“还钱”。

在融资平台里，明德资本生态圈算比较靠谱的，不仅自己做投资，还有2400多家合作基金资源，并致力于帮中小企业提升经营水平，推动股权融资。如果你不确定哪个融资平台靠谱，建议来明德资本生态圈试试。

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房地产开发商融资的途径和方式

扩大就业的十项措施

一、对困难群体通过积极发展非正规劳动组织扩大就业

正规的劳动组织一般必须要有一定数量的资本，必须进行正式的工商注册登记，必须有正规的劳资合同关系。而非正规劳动组织则可以暂时突破这些限制，让当事人两手空空就可以创业或就业。上海市已经在发展非正规劳动组织就业中探索出了比较成功的经验和做法，其他地区采取“拿来主义”进行共享，应该没有技术性问题。

上海市的做法主要是以下几方面：第一是身份认定。由要求开办非正规劳动组织的下岗失业人员提出认定申请，社区就业服务机构进行资格鉴定，区县再就业工程领导小组办公室审核。对符合开办条件的，由市再就业工程领导小组办公室颁发《非正规劳动组织就业证书》。有了证书就相当于有了工商营业执照，可以开业经营。第二是创业援助。下岗失业人员开办非正规劳动组织，最大的难题是不知道做什么才能赚钱。为此，上海市设计了“五人运作体系”，即：（1）项目设计人：政府通过向社会有偿招标的方式，募集经营项目；（2）项目招标（招募）人：由政府有关部门、各类法人组织和个人作为招标人向社会公开招募项目执行人和出资人；（3）项目执行人：下岗失业人员可通过投标方式成为项目执行主体，成立非正规劳动组织；（4）项目出资人：政府公共事业管理机构、各种社会法人组织或自然人可以以出资人的身份参与项目开发与实施；（5）项目监理评估人：劳动保障部门委托有关组织进行前期项目评估和实施过程监理。第三是优惠政策。（1）减免税费，加速原始积累。经认定的非正规劳动组织，三年内免缴营业税、所得税等多种地方性税收，并免缴除法定的养老、医疗、失业等社会保险费以外的其他各类社会性缴费；（2）纳入基本社会保险范围，解决后顾之忧。非正规劳动组织从业人员在参加基本社会保险时，其缴费基数和缴费率给与优惠，但享受的社会保险待遇不变；（3）提供开业融资的贷款担保，缓解融资困难。非正规劳动组织开办初期或发展过程中发生融资困难，可申请上海市就业促进基金提供的贷款担保；（4）综合保险资助，分减市场风险。上海市再就业工程领导小组办公室与保险公司合作，专门设立了面向非正规劳动组织从业人员的综合保险，对非正规劳动组织从业人员在工作过程中造成的第三者人身伤害、财务损失或自身伤害致残的给予理赔。（5）免费培训，提高就业技能。非正规劳动组织的开办者以及从业人员，可到全市就业培训网络指定的办学单位，享受免费的创业培训和技能培训；（6）岗位补贴，安置困难对象。对公益性非正规劳动组织安置就业困难对象的，政府采取购买岗位的办法，根据安置对象的困难程度从失业保险基金中给予每人每月200元的岗位补贴。第四是开业指导。上海市向社会招募各类有创业经历、管理经验、咨询服务等专长的专家、学者，建立了一支由267名专家和24个专家团组成的开业指导专家志愿服务团。志愿团以门诊式、会诊式、上门指导、一帮一结对子等形式为开业者提供项目点子征集、项目可行性论证与评估、投标意向人培训、开业指导等无偿服务，为融资困难的开业者推荐开业贷款担保等。

上海市从1997年以来，通过发展非正规劳动组织，全市已安置就业16万人，其中97％是下岗、失业人员。目前，非正规劳动组织以每月400家的速度增长，每月新增各类从业人员4000余人。实现了创业促进就业的“就业倍增效应”。其他地区如也能采用上海市的做法，可以对下岗失业困难群体就业发挥极大的援助作用。

二、给已就业人员放进修长假

我国政府和企事业单位职工的再学习一直是薄弱环节，大学毕业干到退休，中间没有正式参加过继续教育的大有人在。知识靠吃老本，决策靠老经验。虽然少数优秀分子通过“干中学”也能出色地完成任务，但从总体上讲，一个缺乏后续学习的队伍，必然要缺乏后劲。

当今世界是一个知识爆炸的年代，知识更新的速度越来越快，不断学习是不断发展进步的基础。工作人员每隔五、六年就得到一至两年的假期到大学或基层学习，不仅可以提高其理论知识水平，积累更多的工作经验，而且可以提高人员效率，保证现有职工的工作岗位，甚至增加就业岗位。如果一个500人的单位，每年安排50人放长假进修学习，十年可以轮训一遍，到第十一年时，第一年学习的人知识已经退化，又需要再学习，这样，这个单位的编制实际上可以扩大到550人。我国现有职工人数1．1亿人，如果10％的职工放进修长假，则可增加1000多万人的就业机会。

三、调整政府救济金和社会保障金的用途，从消极确保失业收入，转为积极促进就业

自1997年国务院决定在全国建立城市居民最低生活保障制度以来，最低生活保障金、企业最低工资、下岗职工基本生活保障费、失业保险金等的使用，主要是保证城市特困群体和国有企业下岗职工能在温饱线上活下来，而没有考虑如何通过资金的使用，一方面保证城市贫困人口的生活，另一方面又能对有劳动能力的人员发挥促进其就业的作用。那些生活困难的在职职工、进入再就业服务中心的下岗职工、领取失业保险金和最低生活保障金的有劳动能力的人员，如果从资金、政策上扶持他们创业或就业，就可以自食其力，减少国家的救济。把定量的资金，多用于“预防”，就可以少用于“治疗”。

各种救济金和福利资金的发放，首先应该考虑是否存在通过资金的使用促进受益者自谋生路和自食其力的可能性，应想办法使政府的福利变为就业的动力。比如救济金发放等价生活必需品，把现金发给吸收就业的生产企业；社会保障资金一部分用于发放救济，一部分用于保值增值；对于通过个人创业增加了收入，超过领取最低生活保障金标准的，仍然给予一定数量的资金作为奖励；对于年富力强但仍领取最低生活保障金的，给予减半发放。

四、整合就业市场信息资源，提高就业中介服务效率

目前我国就业市场存在严重的条块分割问题，劳动部门管劳动力市场、人事部门管人才市场、科技部门管科技人才市场。同一类型的就业市场又有省办、市办、街区办之分。在劳动力市场看不到人才市场的信息；在人才市场登记享受不到科技人才市场的服务。资源浪费严重，服务效率不高，中介方式僵化。统一就业市场，有利于优化就业市场资源配置，方便劳动力求职咨询，降低就业成本。应当通过信息平台整合的方式，统一各部门、各层次市场的信息资源，形成区域或城市就业信息平台，各部门、各层次的市场先在信息资源方面实现互联互通共享，逐步实现全国联网，做到异地无障碍信息查询和就业介绍。

五、消除创业和就业的行政性障碍

目前，在个人创业和就业中仍然存在很多制度性的制约和障碍，主要表现在：一是市场准入限制过多，一些领域如教育、文化、卫生、广播电视、图书的发行批发和零售等，政府主管部门垄断经营严重，有些可以市场化的内容也排斥其他经营主体进入，限制了个人创业发展的机会。二是进入门槛过高，工商注册前置审批条件苛刻，下岗失业人员创业困难。三是进门后的行政管制政策不规范、不透明，多头收费和乱收费的现象十分严重。正因为政府制定和实行的市场准入和管理的条件对于下岗失业人员来说，过于严格和死板，甚至成为个人创业发展的制约，所以下岗失业人员创业和就业失败时很自然地把原因归咎于政府，产生对政府的指责和抱怨，既不利于国民经济和个人发展，也不利于社会稳定。

应当根据不同创业者和创办不同领域企业的实际情况，制定灵活的市场准入和管理政策，对于下岗失业等困难群体创业，应该给予特殊照顾；对于开办经营方式灵活、不需太多资金的生活服务业企业，应当制定灵活的审批标准。总之，全社会要创造一种有利于个人创业发展的宽松环境，调动起个人创业的积极性，形成创业、就业蓬勃发展的景象。

六、把创造就业岗位能力作为考核政绩的指标

从某种程度上讲，我国目前仍然是“行政区经济”，地方政府负责组织当地经济，并对本地经济社会发展承担责任，对就业更是负有不可推卸的责任。因此，有人曾提出把就业率、再就业率或失业率作为评价政府政绩的指标，当然，这有利于督促地方各级政府下力气扩大就业和再就业，努力减少失业。但也存在一定的问题，就是强化了就业市场的地方封锁，各地政府的政策取向会极力排斥外地人员在本地就业。

评价地方政府对就业工作的成绩，应该看其对就业机会的创造。创造就业机会的能力，是政府发展经济能力、管理经济能力和行政指挥能力的体现。政府创造生气勃勃的经济发展环境，不断创造出新的就业岗位，并以开明的姿态，让各类就业者公平竞争，必然会极大地促进经济社会健康快速发展。因此，应该把“创造就业岗位能力”作为评价政绩的指标。

七、积极开展创业知识和创业技能培训长期以来，我国的教育和再教育往往只注重就业技能的训练，而忽略创业技能的培养，因此大学生毕业后只顾到别人那里找就业岗位，而缺乏自我创业的意识。很多创建了业绩显赫的企业的成功人士，当初如果不是“形势所迫”，自己也不会走上创业之路。等待组织安排，到现有的单位去找工作，已经成为一种惯性。自主创业既缺乏社会环境，也缺乏应有的知识和技能。

一个主动创业者对社会的贡献要比一个被动就业者大很多。为此，政府应积极开展劳动年龄人员的创业知识培训，提高劳动者的创业技能。高等院校和职业培训机构都应开设专门的创业知识课程，系统教授创业知识和技能。

八、通过“假就业”促进“真就业”

社会上的很多工作实际上是人为制造出来的，活动人群的规模越大，活动越多，相互提出服务的要求就越多，能创造就业的机会也就越多。有计划地组织义演、义讲、义诊、义做、义卖等临时性的群体活动，通过参与者的“假就业”，可以带动“真就业”机会的增加。比如“义讲”：高考前夕，组织北大、清华、人大等著名大学招生人员组成咨询宣讲团，到全国作关于应对考试、填报志愿的讲座，并进行高考咨询，每个省讲10场，每场300人参加，全国就可以调动10万人次，如果每人因此而消费一瓶水，就可以带动生产、运输、销售水的就业；每人乘一次公共汽车，就可以带动公交系统的就业。再如“义做”：组织全国著名时装设计大师、美容美发形象设计大师组成时尚设计咨询团，义务进行时装设计和形象设计咨询，现场设计指导，每个省搞20场，每场100人参加，全国就可以调动6万人次，如果每人因此而购买服装面料和化装品支出300元，全国可创造近2000万元的消费，可以带动有关生产和服务企业的就业。

九、鼓励出国留学、工作，组织劳务输出

让学生出国学习和工作一段时间，不仅可以减轻就业人口压力，或延缓在国内就业的时间，而且具有更积极的意义。在北京的中关村、成都特区、很多城市的经济技术开发区，都有大批的留学归国人员创业，他们在国外学到先进的科学技术和管理知识，往往一个人就开办几家企业，甚至带动一个产业，吸收了大量的就业。鼓励出国留学和归国创业，是一举多得的好事。

近年来我国劳务输出取得明显成效，在中东地区承包建设工程，在俄罗斯搞蔬菜种植等，收到劳务输出国和输入国以及劳动力共同受益的效果。应当有组织地努力开辟更多的劳务输出渠道，让我们过剩的劳动力在劳动力稀缺的国家找到更多的就业岗位。

十、提倡已婚夫妇一方不工作

专职家庭主妇在我国还不多，夫妻双方都必须工作，主要是为了增加经济收入的原因。如果让夫妻自愿选择一方工作另一方在家，而家庭收入又不减少的情况下，是否愿意单方工作，恐怕很多人会选择愿意做专职主妇或主夫，至少会有很多人愿意选择阶段性不工作。那么，可以制定这样一个规定，对于夫妻双方都有正式工作的，如果一方主动放弃工作而回家，就在若干年内把其工资按一定标准加给另一方继续发放。这不仅可以让出大量的就业岗位，还可以提高家庭生活质量，扩大家庭的消费需求。

另外，下面也是关于就业的措施：

(一)立足于通过发展经济扩大就业。发展经济是解决就业问题的根本途径。继续坚持扩大内需的方针，保持国民经济必要增长速度，积极调整经济结构，提高经济增长对就业的拉动能力，逐步走出一条既能充分促进就业，又能保证经济持续快速健康发展的路子。把控制失业率和增加就业岗位作为国家和各地区宏观调控的重要指标，纳入国民经济和社会发展计划。在制定涉及全局的经济社会政策和确定建设项目时，要在注重提高竞争力的同时，把扩大就业作为重要因素考虑，千方百计扩大就业。

(二)多渠道开辟就业门路。一是调整产业结构，大力发展第三产业，尤其要积极开发社区服务业和旅游业的就业岗位，还要积极发展商贸、餐饮等传统服务业；二是调整所有制结构，鼓励发展就业容量大的个体、私营、外商投资、股份合作等多种所有制经济；三是调整企业结构，发展有市场需求的中小企业，继续发展劳动就业服务企业；四是充分发挥劳动力资源优势，积极发展具有比较优势和市场需求的劳动密集型产业和企业；五是适应企业用工需求和就业方式变化，鼓励下岗失业人员通过非全日制、临时性、季节性、弹性工作等灵活多样的方式实现就业，并通过发展劳务派遣、就业基地等组织形式为灵活就业提供服务和帮助；六是面向国内国外两个市场，对内鼓励跨地区劳务协作，对外实施“走出去”战略，发展对外劳务输出，努力开拓国际劳务市场。

(三)完善落实再就业扶持政策。促进再就业的扶持政策的基本着眼点是，坚持市场导向就业机制，采取切实有效的政策措施，支持劳动者自谋职业和自主创业，鼓励企业多吸纳下岗失业人员再就业，帮助困难群体就业，以及鼓励企业内部分流安置富余人员。主要包括以下四个方面：

一是为支持下岗失业人员自谋职业，实行免征税费和小额贷款扶持政策。对下岗失业人员自谋职业，从事个体经营的，3年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和所得税，免收管理类、登记类和证照类的所有各项行政事业性收费。对下岗失业人员自谋职业和自主创业提供最高额度2万元，最长两年的小额担保贷款，并由财政全额据实贴息。

二是为鼓励服务型企业吸纳下岗失业人员，实行社会保险补贴政策和减免税收政策。对各类服务型企业新增岗位新招用国有企业下岗失业人员，并签订3年以上劳动合同的，按招用人数提供3年的社会保险补贴。补贴标准为单位应缴的养老保险费和失业保险费之和，个人应缴的养老保险费和失业保险费仍由本人负担。为鼓励企业多吸纳下岗失业人员，对现有服务型企业新增岗位当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上，并签订3年以上劳动合同的，在给予社保补贴的同时，3年内按一定比例减征企业所得税。对新办服务型企业当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上，并签订3年以上劳动合同的，在给予社保补贴的同时，3年内免征企业营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税；当年新招用下岗失业人员不足30%的，按一定比例减征企业所得税。

三是为帮助就业困难对象，实行再就业援助。对从事社区公益性岗位工作的，实行社会保险补贴和岗位补贴政策。对有就业能力和就业愿望的男50周岁、女40周岁以上就业困难的下岗失业人员，作为就业援助的主要对象，提供即时岗位援助等多种帮助。政府投资开发的公益性岗位优先安排大龄就业困难对象。在社区开发公益性岗位安排原国有企业的大龄就业困难对象就业，给予社会保险补贴。同时，由各地根据实际，提供适当比例的岗位补贴。

四是为鼓励国有大中型企业主辅分离和辅业改制，分流安置富余人员，实行免征所得税政策。为调动国有大中型企业安置富余人员的积极性，减轻社会失业压力，对国有大中型企业通过主辅分离、辅业改制，分流安置本企业富余人员而兴办的经济实体，符合规定条件的，3年内可免征企业所得税。

(四)改进就业服务和再就业培训。一是开展免费职业介绍和职业培训。对城镇登记失业人员和国有企业下岗职工，提供免费职业介绍。对城镇就业转失业人员和国有企业下岗职工，提供免费再就业培训。二是建立健全公共就业服务制度，加强劳动力市场信息化建设，在各级公共职业介绍机构中，实行求职登记、职业指导、职业介绍、培训申请、社会保险关系接续“一站式”就业服务。运用现代化的信息网，为下岗失业人员及时准确地提供就业信息。三是对下岗失业人员自谋职业和自主创业，在有条件的地方设立专门窗口，由有关部门参加，实行工商登记、税务办理、劳动保障事务代理等“一条龙”服务。四是对就业困难群体开展再就业援助。在对他们开展免费职业介绍服务和再就业培训，以及开发社区公益性岗位的同时，还要为他们提供及时的政策咨询、社会保险关系接续和生活保障救助。积极推广即时服务、上门服务、“一对一”服务等成功经验，努力帮助他们实现再就业。五是加强再就业培训。充分利用全社会现有的教育资源，组织开展多层次、多形式的再就业培训，提高下岗失业人员的就业能力。对有开业条件的人员开展创业培训和开业指导，提供项目咨询、跟踪扶持等服务，通过培养创业带头人来带动更多人就业。

(五)加大再就业资金投入。一是各级政府都要调整财政支出结构，加大再就业资金投入。在《政府预算收支科目》中增设“就业补助”款级科目。中央财政增加的再就业补助资金，主要用于补助小额贷款贴息的全部资金、社会保险补贴的部分资金、职业介绍和再就业培训补贴的部分资金。二是各级财政原来安排用于国有企业下岗职工基本生活保障的资金规模不减，在确保下岗职工基本生活的前提下，根据当地工作需要，安排一部分用于促进再就业。三是对中西部地区和老工业基地，中央财政在原国有企业下岗职工基本生活保障专项转移支付资金项下，增加再就业补助资金，支持地方促进再就业工作。

(六)加强对就业的宏观调控。一是在做好下岗失业人员再就业工作的同时，统筹安排城镇新增劳动力和农村富余劳动力的就业工作。对城镇新生劳动力就业，进一步完善劳动预备制度，加强职业教育和培训。对农村富余劳动力转移就业，一方面通过发展农村经济，调整农业结构，加快建设小城镇，发展乡镇企业和服务业等，开辟更多的生产门路和就业门路。另一方面，取消各种限制农民进入城市就业的歧视性政策，规范对农民进城务工的管理，加强信息服务和职业培训，引导农村富余劳动力向城市合理有序流动。二是采取切实措施控制失业。对关闭破产企业的职工安置进行规范，凡职工安置和社会保障方案不明确、资金不到位的，不得进入关闭破产程序。对企业成规模裁员加强指导，规范程序，凡不能依法支付经济补偿金并妥善解决企业拖欠职工债务的，不得裁减人员。国有大型企业一次性减员超过一定数量和比例的，要事前向当地人民政府报告。三是抓紧建立城镇劳动力抽样调查制度，定期开展全国城镇劳动力抽样调查，及时反映全国及各地的就业和失业动态变化；建立失业预警机制，在下岗失业总量接近或超过警戒线时，及时采取措施缓解矛盾。

(七)建立政府目标责任制。加强对就业工作的领导，落实责任，建立各级政府的目标责任制。把净增就业岗位、落实再就业政策、强化再就业服务、加大再就业资金投入和帮助困难群体就业等五项指标作为具体工作目标，层层分解，督促落实，并作为政绩考核的重要内容，定期进行检查。同时，明确各级劳动保障、计划、经贸、教育、民政、财政、建设、税务、工商、银行、物价等部门在促进下岗失业人员再就业中的职责，并发挥各民主党派、工商联和工会、共青团、妇联等人民团体的作用，建立协调配合、齐抓共管的工作机制。

适应新时期就业和社会保障工作的要求，劳动保障管理服务网络要向社区延伸，建立统一的社会保障和劳动就业工作体系。在街道和工作任务重的乡镇，设立或确定负责劳动保障事务的机构。充分发挥社区在就业和社会保障方面的服务功能，街道劳动保障工作机构要在社区聘用专门的服务人员，并提供工作经费。

(八)巩固两个确保，做好社会保障工作。继续巩固两个确保，做好社会保障工作，是做好再就业工作的基础。一是对在中心的下岗职工，要切实保障其基本生活。对企业新裁减人员和出中心的下岗职工，要按规定及时提供失业保险，符合条件的纳入低保。对协议期满暂时无法解除劳动关系的下岗职工，继续运用现有各类资金渠道筹措的资金保障其基本生活。二是做好社保关系接续工作。下岗失业人员离开企业时，其过去的社会保险缴费年限和个人帐户继续保留，符合规定条件的可以协议缴纳社会保险费。继续参加养老保险并按规定缴费的，其前后缴费年限合并计算。三是做好下岗失业人员再就业后的参保工作。下岗失业人员由企业招用再就业的，由新的用人单位和职工个人按规定继续缴纳社会保险费；自谋职业和灵活就业的，可以按照个体工商户参保办法参加养老保险；对尚未纳入基本医疗保险范围的困难下岗失业人员，实施社会医疗救助。四是对下岗失业人员以非全日制、临时性、弹性工作等灵活形式就业，抓紧制定适应他们特点的劳动关系形式、工资支付方式和社会保险等方面的配套办法，保障他们的合法权益。

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中小企业融资的途径有哪些

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。 ?

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

参考资料：

融资-百度百科

融资方式主要有哪几种？

一、中小企业融资的途径有哪些

中小企业融资方式主要有以下12种：

一、综合授信

即银行对一些经营状况好、信用可靠的企业，授予一定时期内一定金额的信贷额度，企业在有效期与额度范围内可以循环使用。综合授信额度由企业一次性申报有关材料，银行一次性审批。

企业可以根据自己的营运情况分期用款，随借随还，企业借款十分方便，同时也节约了融资成本。银行采用这种方式提供贷款，一般是对有工商登记、年检合格、管理有方、信誉可靠、同银行有较长期合作关系的企业。

二、信用担保贷款

在全国31个省、市中，已有100多个城市建立了中小企业信用担保机构。这些机构大多实行会员制管理的形式，属于公共服务性、行业自律性、自身非盈利性组织。担保基金的来源，一般是由当地政府财政拨款、会员自愿交纳的会员基金、

社会募集的资金、商业银行的资金等几部分组成。当企业提供不出银行所能接受的担保措施时，如抵押、质押或第三方信用保证人等，担保公司却可以解决这些难题。

三、买方贷款

如果企业的产品有可靠的销路，但在自身资本金不足、财务管理基础较差、可以提供的担保品或寻求第三方担保比较困难的情况下，银行可以按照销售合同，对其产品的购买方提供贷款支持。

卖方可以向买方收取一定比例的预付款，以解决生产过程中的资金困难。或者由买方签发银行承兑汇票，卖方持汇票到银行贴现。

四、异地联合协作贷款

有些中小企业产品销路很广，或者是为某些大企业提供配套零部件，或者是企业集团的松散型子公司。在生产协作产品过程中，需要补充生产资金，可以寻求一家主办银行牵头，对集团公司统一提供贷款，

再由集团公司对协作企业提供必要的资金，当地银行配合进行合同监督。也可由牵头银行同异地协作企业的开户银行结合，分头提供贷款。

五、项目开发贷款

一些高科技中小企业如果拥有重大价值的科技成果转化项目，初始投入资金数额比较大，企业自有资本难以承受，可以向银行申请项目开发贷款。

商业银行对拥有成熟技术及良好市场前景的高新技术产品或专利项目的中小企业以及利用高新技术成果进行技术改造的中小企业，将会给予积极的信贷支持，以促进企业加快科技成果转化的速度。

六、出口创汇贷款

对于生产出口产品的企业，银行可根据出口合同，或进口方提供的信用签证，提供打包贷款。对有现汇账户的企业，可以提供外汇抵押贷款。

对有外汇收入来源的企业，可以凭结汇凭证取得人民币贷款。对出口前景看好的企业，还可以商借一定数额的技术改造贷款。

七、自然人担保贷款

2002年8月，中国工商银行率先推出了自然人担保贷款业务，今后工商银行的境内机构，对中小企业办理期限在3年以内信贷业务时，可以由自然人提供财产担保并承担代偿责任。

自然人担保可采取抵押、权利质押、抵押加保证三种方式。抵押加保证则是指在财产抵押的基础上，附加抵押人的连带责任保证。如果借款人未能按期偿还全部贷款本息或发生其他违约事项，银行将会要求担保人履行担保义务。

八、个人委托贷款

中国建设银行、民生银行、中信实业银行等商业银行相继推出了一项融资业务新品种--个人委托贷款。即由个人委托提供资金，由商业银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等，代为发放、监督、使用并协助收回的一种贷款。

九、无形资产担保贷款

依据《中华人民共和国担保法》的有关规定，依法可以转让的商标专用权、专利权、著作权中的财产权等无形资产都可以作为贷款质押物。

十、票据贴现融资

票据贴现融资，是指票据持有人将商业票据转让给银行，取得扣除贴现利息后的资金。在中国，商业票据主要是指银行承兑汇票和商业承兑汇票。这种融资方式的好处之一是银行不按照企业的资产规模来放款，而是依据市场情况(销售合同)来贷款。

十一、金融租赁

金融租赁在经济发达国家已经成为设备投资中仅次于银行信贷的第二大融资方式。金融租赁是一种集信贷、贸易、租赁于一体，以租赁物件的所有权与使用权相分离为特征的新型融资方式。

设备使用厂家看中某种设备后，即可委托金融租赁公司出资购得，然后再以租赁的形式将设备交付企业使用。当企业在合同期内把租金还清后，最终还将拥有该设备的所有权。

十二、典当融资

典当是以实物为抵押，以实物所有权转移的形式取得临时性贷款的一种融资方式。与银行贷款相比，典当贷款成本高、贷款规模小，但典当也有银行贷款所无法相比的优势

扩展资料

中小企业的融资问题一直以来是中国经济发展中的问题，通过分析其制约因素，可以归结为外部环境因素及中小企业自身因素，对制约因素的分析是解决问题的先决途径。

环境因素

1、政府因素

中国的社会性质决定了政府对国有企业的重视程度。长期以来，国家扶持政策一直实行向大企业倾斜，而对中小企业的扶持力度不够，这是造成中小企业融资难的历史原因。

大型企业能够容易地在资本市场和货币市场上得到资金，而针对中小企业的融资门槛却相应被提高了许多，中小企业要取得贷款必须付出更大的成本。

2、金融机构因素

银行金融机构的运作机制约束中小企业融资。在金融危机的冲击下，各国政府为有效地避免金融危机带来更深层次的危害，都采取了谨慎性原则。

3、信用担保体系因素

中小企业信用担保体系还不完善，为中小企业提供贷款担保的机构少，并且担保基金的种类和数量远远不能满足需求。民营担保机构受到所有制歧视，只能独自承担担保贷款风险，而无法与协作银行形成共担机制。

4、直接融资因素

企业的直接外源融资主要是通过发行股票的股权融资和发行企业债券的债券融资。从股权融资来说，上市的门槛太高，使得大多数中小企业无法通过这种方式解决急需的资金。

5、法律体系因素

中小企业的生存与发展一直缺乏比较有效的法律保护，尽管《公司法》、《合伙企业法》等少数法律对中小企业有一定的规范，但是对中小企业的贷款、担保、上市等融资方面的保护甚少。

中小企业自身因素

1、中小企业素质较低，信用状况较差

中国中小企业的素质普遍不高，有相当一部分是城乡企业，企业的技术创新能力较弱，缺乏竞争力，市场风险高，这使得银行等金融机构不敢向其发放贷款。

中小企业大多为私营企业或合伙企业，管理水平落后，经营风险大，信用观念差，财务制度不健全，信息不透明，使得金融机构不能把握中小企业的贷款风险，增加了放贷风险。

2、中小企业缺乏担保物

无论是什么企业要求贷款或者担保，都需要有担保物来提供保证。中小企业仅有的抵押品就是其有限并且价值低廉的土地、房产和机器设备，其规模也就制约了这些抵押品的价值。

3、中小企业人才匮乏

中国大部分中小企业为私营企业，企业领导者的素质不高，缺乏现代的管理理念和领导力，而企业的发展需要管理者能表现出一定的远见卓识，具有先进的融资理念，为企业规划出合理的融资方式，以较低的融资成本来筹集资金满足企业发展的需要。

企业融资的方式有以下几种方式：

1.银行贷款、按资金性质，分为流动资金贷款、固定资产贷款和专项贷款三类；

2.股票筹资、因为股票具有永久性，无到期日，不需归还，并且没有还本付息的压力的特点，因此筹资风险比较小；

3.债券融资、企业债券，也就是公司债券，是企业依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价证券，表示发债企业和投资人之间是一种债权债务关系；

4.融资租赁、融资租赁，是通过融资与融物的结合，兼具金融与贸易的双重职能，对提高企业的筹资融资效益，推动与促进企业的技术进步，有着十分明显的作用。融资租赁有直接购买租赁、售出后回租以及杠杆租赁。

5.海外融资、企业可供利用的海外融资方式包括国际商业银行贷款、国际金融机构贷款和企业在海外各主要资本市场上的债券、股票融资业务。

今天的讨论已经涵盖了“成都空放贷款：探索城市中的非传统融资方式”的各个方面。我希望您能够从中获得所需的信息，并利用这些知识在将来的学习和生活中取得更好的成果。如果您有任何问题或需要进一步的讨论，请随时告诉我。